¿Cómo arreglar una casa de mi tía intestada?

Me gustaría y me puedan ayudar con mi caso, resulta que a mí me criaron mi mamá y una tía que era la dueña de la propiedad, ella falleció hace 20 años. Mi mamá y mi tía me criaron hasta cuando yo tenía 22 años, yo me hice cargo de mi mamá y de mi tía antes de que ellas fallecieran. Mi mamá falleció 2 años después de que mi tía falleciera.Yo me hice cargo de todos los gastos del predial, luz, teléfono, y agua que se debía hasta el día de hoy, tengo la posesión de la propiedad desde hace 20 años y he tratado de arreglar las escrituras a mi nombre, pero todos los abogados que he contratado sólo me han estafado. Mi tía nunca se casó ni tuvo hijos.