Venta de terreno pero el dueño no dio de alta las escrituras

Quisiera que me apoyen con un caso

Hace 20 años mi madre vendió un terreno pero hace 4 años nos dimos a la tarea de ir al registro de la propiedad y para sorpresa no aparece la anotación de dicha venta por lo cual también se investigó en ayuntamiento si estaba dado de alta y tampoco por lo cual pago de predial aparece todo el terreno mi madre ha querido contacta al dueño pero sin respuesta por medio de un contacto de ellos se contactó pero ellos dicen que vendieron pero no sé cómo vendieron si no aparece en ayuntamiento y también donde se llevó a acabo la escritura el notario falleció y se perdió la notaría.

Quisiera saber aquí qué procede porque mi mamá ya quiere dejar escrituras a los hijos